רוצים לרכוש או שבדיוק רכשתם דירה? אחד המונחים הכי חשובים שאתם חייבים להכיר הוא "הערת אזהרה בטאבו", שיכולה להגן עליכם מפני לא מעט צרות. מהי הערת אזהרה בטאבו? איך רושמים הערת אזהרה בטאבו? איך בודקים הערת אזהרה בטאבו? כמה זה עולה? ולמה זה ממש ממש חשוב? במדריך זה ינסו מומחי מדלן לענות על כל השאלות.
מה זה הערת אזהרה?
הערת אזהרה היא רישום במרשם המקרקעין (טאבו) של התחייבות בעל נכס מסוים לגבי הנכס, ומטרתה היא למנוע עסקאות שמנוגדות לרשום בה. מרגע שנרשמה הערת האזהרה ועד להסרתה, לא ניתן לרשום במרשם כל עסקה שתסתור אותה אלא בהסכמת רושם ההערה או בצו בית משפט.
במקרה שבעל הנכס חתם על חוזה למכירתו, למשל, רשאי הרוכש לרשום הערת אזהרה בטאבו של הנכס לטובתו, כך שבעל הנכס לא יוכל למכור אותו שוב במקביל. כל רוכש פוטנציאלי שמעוניין בנכס והפיק נסח טאבו יוכל בקלות לראות שעל הנכס יש הערת אזהרה, כך שמבחינה חוקית הוא אינו פנוי לרכישה.
מה קורה כשאין רישום בטאבו?
לא כל הנכסים בישראל רשומים בטאבו – חלקם רשומים ברשומות נוספות ברשות מקרקעי ישראל, או אצל הקבלן שבנה את הבניין בלבד. במקרים אלה רישום הערת האזהרה נתון לשיקול הדעת של בעל הרשומה, ומתבצע אצל רשם המשכונות במשרד המשפטים. ברגע שבוצע, לרישום כזה יש את אותו התוקף של הערת אזהרה בטאבו.
איזה סוגי הערות אזהרה יש?
אין הגבלה על סוגי הערות האזהרה, אך יש כמה מקרים נפוצים בהם רושמים אותן:
- התחייבות לביצוע עסקה. כדי להגן על זכויות הרוכש לאחר החתימה על החוזה ולפני השלמת העברת הבעלות אפשר לרשום לטובתו הערת אזהרה, שתגן על זכותו החוזית על הנכס.
- תמ"א 38. יזמי תמ"א 38 נוהגים לרשום הערת אזהרה לטובתם לאחר שחתמו על הסכם עם בעלי הדירות בבניין שבו הם מעוניינים לבצע פרויקט. מאחר ותהליך קבלת הסכמת הבעלים הוא ארוך ויקר, הערת האזהרה מודיעה לרוכשים פוטנציאליים שהמכירה תיעשה רק למי שיחתום על הסכם תמ"א 38 עם היזם. גם הבנקים המלווים את הפרויקט נוהגים לרשום לטובתם הערת אזהרה שמבטיחה את החזר ההלוואה שהעניקו.
- הסכמת צד שלישי. הערה שמחייבת אישור של צד שלישי בעסקאות שנעשות בנכס. הורה שהעביר את הבעלות על נכס לילדו, למשל, יכול לרשום הערת אזהרה שתחייב אותו לבקש את אישור ההורה אם הוא רוצה למכור אותו.
- משכנתא. בנקים יכולים להתנות את העברת כספי המשכנתא ברישום הערת אזהרה על הנכס לטובת הבנק. ההערה לא מאפשרת למכור את הנכס עד להצגת אישור מהבנק על סילוק המשכנתא או העברתה לנכס אחר.
- מינוי אפוטרופוס. אם נקבע שבעל הנכס אינו כשיר משפטית להגן על זכותו בנכס (כמו במקרה של קטין יורש, או אדם הלוקה בבריאותו), אפשר לרשום הערת אזהרה על מינוי אפוטרופוס שיהיה רשאי לבצע עסקאות בשמו.
- עיקול. בית משפט, ההוצאה לפועל, מס הכנסה ורשויות נוספות יכולים לרשום הערת אזהרה על עיקול הנכס, שמגבילה את האפשרות לבצע בו עסקאות עד לסילוק העיקול.
- צו בית משפט. אם בית משפט או רשות מוסמכת אחרת קבעו הגבלות על נכס מסוים בצו שיפוטי – הן יכולות לרשום הערת אזהרה על כך. אם, למשל, בית משפט קבע שדירה מסוימת תיהרס כי נבנתה בניגוד לחוק, ניתן לרשום על הדירה הערת אזהרה, שתמנע את מכירתה לאדם אחר עד למועד ההריסה.
- זיקת הנאה. במקרים מסוימים נקבע שלמרות שהקרקע היא בבעלות פרטית, לצד שלישי תינתן זכות שימוש או מעבר בנכס או בחלק ממנו (ללא בעלות עליו). זו יכולה להיות זכות אישית (אם, למשל, הגישה היחידה לבית מסוים היא דרך קרקע פרטית) או זיקת הנאה לציבור, שמאפשרת לכולם להשתמש או לעבור בחלק מנכס פרטי (למשל במקרה של גינה ציבורית שהוקמה על קרקע פרטית כחלק מההסכמים בין היזם לוועדה המקומית, או במקרה של חניון תת-קרקעי שחלקו ציבורי).
איך אפשר לראות הערות אזהרה על נכס מסוים?
הערות אזהרה הן פומביות וניתן לראות אותן בטאבו בחינם על ידי הוצאת נסח טאבו.
איך מוציאים נסח טאבו?
הדרך הפשוטה ביותר להוציא נסח טאבו היא באתר מדלן. בכל מודעה או בכל כתובת שעליה תבקשו לקבל מידע מופיעה כיום האפשרות לבדוק אם קיים נסח טאבו, ואם כן – ניתן לקבל אותו ישירות למייל בעלות של 29 שקל בלבד.
למה חשוב לרשום הערת אזהרה לאחר רכישת נכס?
חשוב לרשום הערת אזהרה לאחר חתימת חוזה הרכישה כדי לקבל הגנה כפולה: גם מהונאה (הערת האזהרה תמנע כל ניסיון למכירה כפולה של הנכס) וגם מנושים של המוכר (אם אלה ירצו לעקל את נכסיו, הערת אזהרה לטובת הרוכש תימנע זאת).
איך רושמים הערת אזהרה על דירה שרכשתי?
לאחר החתימה על החוזה צריכים הרוכש או עורך דינו להגיע ללשכת רישום המקרקעין עם חוזה המכר וטופס "בקשה לרישום הערת אזהרה" חתום על ידי הרוכש והמוכר. ניתן גם להגיש בקשה מקוונת לרישום הערת אזהרה, אך רק עורכי דין יכולים לעשות זאת.
כמה עולים רישום וביטול הערת אזהרה?
על רישום וביטול הערות אזהרה בטאבו חלות האגרות הבאות (נכון לספטמבר 2020):
רישום הערת אזהרה: 125 שקל
ביטול הערת אזהרה: 74 שקל
