תוכן עניינים
במכירת נכס משלמים שני תשלומים עם שמות די דומים, כך שקל להתבלבל: מס שבח משולם למדינה על רווח ההון ממכירת הנכס, בעוד שהיטל השבחה משולם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעקבות עליית ערך (השבחת) הנכס בגלל החלטות הוועדה. מבולבלים? מומחי מדלן כאן עם מדריך היטל השבחה, כדי לעשות לכם סדר.
מה זה היטל השבחה?
היטל השבחה הוא תשלום שעל בעל נכס לשלם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה כאשר היא מאשרת תוכנית בניין עיר חדשה, הקלה או שימוש חורג בתוכנית קיימת, שמביאים לעלייה בערך הנכס שלו. מטרת ההיטל היא לכסות על הוצאות הוועדה המקומית (שכוללות, למשל, רכישה או הפקעה של קרקע למטרות ציבוריות, תכנון ופיתוח עירוני, ותשלום פיצויים על ירידת ערך).
דוגמאות למקרים בהם צריך לשלם היטל השבחה:
- אישור תב"ע חדשה. אישור תוכנית בניין עיר שמעניקה זכויות בנייה מוגדלות למגרש בו נמצא הנכס, או משנה את ייעוד הקרקע (כמו הפיכת קרקע חקלאית לקרקע למגורים). אפשר לחייב בתשלום היטל השבחה אפילו בעלי נכסים שלא נכללים בתחום התב"ע, כל עוד הוועדה יכולה להוכיח שהנכסים שלהם הושבחו כתוצאה ממנה (למשל: אישור תב"ע לרכבת קלה בסמוך לנכס).
- הקלה. הקלה היא סטייה מחוק התכנון והבנייה שמאפשרת לבנות שלא בהתאם לתנאים המאושרים בתכנית בניין העיר. מקרים שכיחים הם תוספת זכויות בנייה כדי לאפשר הוספת מעלית לבניין, או הקלה בקווי הבניין לצורך הוספת מרפסות.
- שימוש חורג. היתר לשימוש שחורג מאלה שהוגדרו עבור הנכס בתב"ע או בהיתר הבנייה, כמו שימוש בדירת מגורים כגן ילדים או כמרפאה, או הקמת מרכז מסחרי באזור שמיועד לתעשייה.
כיצד מחשבים היטל השבחה?
גובה ההיטל נקבע על 50% מעליית השווי כתוצאה מאישור התוכנית, ההקלה או השימוש החורג. את עליית השווי קובעת הוועדה המקומית באמצעות שמאי מטעמה. הוועדה מפרסמת לעיון הציבור את לוח השומה, שכולל את ההשבחה של כל הנכסים בסביבה, והיא גם חייבת לפנות לבעלי הנכסים פרטנית ולעדכן אותם בגובה השבחת הנכס שלהם ועל זכותם לערער על השומה.
כיצד מערערים על היטל השבחה?
ערעור על עצם החיוב או על גובה ההשבחה שנקבעה על ידי הוועדה המקומית הוא עניין נפוץ, ופעמים רבות כדאי לבחון את השומה שקבעה הוועדה בעזרת שמאי מקרקעין מטעמכם. תוך 45 יום מקבלת השומה של הוועדה המקומית ניתן לערער עליה לוועדת הערר המחוזית, או לבקש שימונה שמאי מכריע (שהשומה שלו תהיה הקובעת). בדרך כלל פונים לוועדת הערר כשרוצים לערער על עצם החיוב, ואילו שמאי מכריע מבקשים כשרוצים לערער על גובה החיוב.
בשני המקרים כדאי לשכור את שירותיו של שמאי מקרקעין שיכין שומה מטעמכם, ובפנייה לוועדת הערר מומלץ להצטייד גם בעורך דין מתמחה במקרקעין. כדאי לקחת בחשבון שזמן ההמתנה לוועדת הערר עלול להיות ארוך מאוד.
מתי משלמים היטל השבחה?
היטל ההשבחה מוטל בזמן אישור התוכנית שמייצרת את ההשבחה, אך במקרה של אישור תב"ע בדרך כלל משלמים רק כאשר מממשים את הזכויות שנוספו (כשמגישים בקשה להיתר בנייה במגרש, למשל, או בזמן מכירת הנכס). עד אז הוועדה המקומית יכולה לרשום בטאבו הערת אזהרה על הנכס, או שבעל הנכס יכול לדרוש שיאפשרו לו לשלם מיד את ההיטל (במקרה כזה יש לוועדה 90 יום לערוך שומה).
בהגשת ערר על שומה או בקשה למינוי שמאי מכריע, תשלום השומה נדחה עד להכרעה.
מי צריך לשלם את היטל ההשבחה?
החוק אומר שמי שחייב בתשלום היטל ההשבחה הוא בעל הנכס ביום אישור התב"ע, ההקלה או השימוש החורג. עם זאת, בעסקת המכר של הנכס ניתן להגיע להסכמה שדווקא הקונה ישלם את היטל ההשבחה (אם כי לרוב נהוג שמחיר המכירה משקף גם את תשלום ההיטל על ידי המוכר).
בכל מקרה, מומלץ לשני הצדדים לבדוק במשרדי הוועדה המקומית אם הנכס חייב בהיטל השבחה, ולתמחר את העסקה בהתאם.
למי יש פטור מהיטל השבחה?
החוק פוטר מהיטל השבחה במקרים הבאים:
- אזורים שהוכרזו על ידי המדינה כאזורי שיקום.
- השבחת קרקע שמיועדת למוסדות ציבור.
- קרקע לבניית בית לזכאי סיוע ממשרד הבינוי והשיכון.
- השבחה שנובעת מתוספת זכויות שניתנו כדי להנגיש את הנכס.
- השבחה שנובעת מתוספת זכויות למרחב מוגן.
- השבחת קרקע המשמשת לבנייה או להרחבה של דירת מגורים אם הבעלים החזיקו בקרקע 10 שנים לפחות לפני שהושבחה.
- בנייה או הרחבה של דירה למגורים המשמשת את בעל הנכס או קרובו, בשטח כולל של עד 140 מ"ר (כל שטח מעבר ל-140 מ"ר יחויב בהיטל השבחה יחסי).
- הוועדה המקומית לתכנון ובנייה יכולה להחליט על פטור מלא או חלקי מהיטל השבחה שנובע מהקלה או שימוש חורג משיקולים חברתיים.
- בפרויקטים של תמ"א 38 יש היטל השבחה מופחת, של 5%.
- פרויקטים של פינוי בינוי אינם פטורים מהיטל השבחה, אך בדרך כלל היזם נושא בכל ההוצאות (כולל תשלום מלוא ההיטלים והמסים שבעלי הנכסים נדרשים לשלם).
- קיימים אזורים שהוכרזו על ידי שרי הפנים והשיכון ככאלו שאין בהם היטל השבחה (בהסכמת הרשות המקומית).
