בבואם למצוא את המשכנתא שהכי מתאימה להם, ישראלים רבים נתקלים בכל מיני מיתוסים ותפיסות רווחות שפשוט אינן נכונות. יועץ המשכנתאות הוותיק מתי זאורוב, בעלי אינפינטי משכנתאות ופיננסים עושה סדר
בבואם למצוא את המשכנתא שהכי מתאימה להם, ישראלים רבים נתקלים בכל מיני מיתוסים ותפיסות רווחות שפשוט אינן נכונות. נטילת משכנתא היא לא תהליך נעים במיוחד: האפשרויות רבות, המספרים גדולים ומבלבלים, והתוצאה, בסופו של דבר, היא כמעט הרת גורל – התחייבות כספית רצינית לשנים ארוכות. יועץ המשכנתאות הוותיק מתי זאורוב, בעלי אינפינטי משכנתאות ופיננסים עושה סדר, במטרה להציל אתכם מ-7 המיתוסים המוטעים שאנשים נוטים לאמץ כשהם לוקחים משכנתא.
1. יש בנק אחד שהוא הכי זול במשכנתאות
מיתוס נפוץ במיוחד הוא ההנחה שיש בנק אחד שהוא הכי זול בארץ למשכנתאות, בשעה שהתשובה לשאלה מי הכי זול היא מורכבת בהרבה – ומשתנה מלקוח ללקוח.
"תמיד שואלים אותי איזה בנק הוא הכי זול היום, איפה אתה ממליץ לקחת משכנתא עכשיו – ואין דבר כזה", אומר זאורוב. "יש הרבה פרמטרים שצריך לבחון בשביל להבין איפה תקבלו את המשכנתא הכי זולה, וזה לא בהכרח בבנק שבו אתם מנהלים את החשבון. אותו לקוח, עם אותו תמהיל משכנתא, יכול לקבל בכל בנק הצעה שונה מבחינת ריביות כי לכל בנק יש מדיניות ניהול סיכונים משל עצמו. יש בנקים שנותנים הצעות משופרות למי שמנהל אצלם את חשבון העו"ש, ויש בנקים שנותנים הטבות לאוכלוסיות שונות (הסדרים) כמו מועדוני לקוחות שונים, מהנדסים, עובדי הייטק וכו'. הדרך הנכונה היא לבנות תמהיל לכם למשכנתא שמתאימה לכם ספציפית, ועליו לקיים משא ומתן מול הבנקים השונים. הבנק שייתן את הריביות הזולות ביותר לתמהיל שבניתם הוא הטוב ביותר עבורכם".
2. יועץ משכנתאות הוא בעצם מתווך ריביות
רבים חושבים שתפקידו של יועץ המשכנתאות הפרטי מסתכם בעריכת משא ומתן מול הבנקים השונים, במטרה לקבל את הריבית הנמוכה ביותר. "נכון שיועץ משכנתאות עושה משא ומתן עם בנקים על הריביות, אבל יועצים ותיקים כמוני מקבלים הצעות טובות כבר בפעם הראשונה, כך שלא צריך לעשות 3-4 סבבים בדרך כלל וזה גם לא האתגר האמיתי", מספר זאורוב. "עיקר העבודה והחיסכון שאנחנו מייצרים לא מגיע מהריביות, אלא מהתמהיל הכלכלי שאנחנו בונים ללקוח. כדי לבנות תמהיל טוב אני צריך להבין מה הצרכים והיכולות של הלקוח, מה צפוי שיקרה בחיים הפיננסים שלו ומהן יכולות ההחזר החודשי שלו עכשיו וגם קדימה, בעוד כמה שנים.
"לא מעט אנשים פשוט לוקחים תמהילים גנריים מהבנק ונופלים בזה חזק. הם משלמים הרבה יותר כסף אבל הם מבינים את זה רק אחרי כמה שנים. הם מקסימום שואלים איזה חבר מה דעתו על התמהיל שהבנק מציע, אבל זה לא מספיק. יועץ משכנתאות טוב חייב להיות מישהו שחי ונושם כלכלה, כדי לבנות תמהיל טוב הוא חייב להבין את המושגים ולהיות מעודכן בכל התחזיות. רק לאחר שבחרנו תמהיל כלכלי שמתאים ללקוח בכל ההיבטים וכמובן גם עומד ברגולציה של בנק ישראל – רק אז מתחיל משא ומתן מול הבנקים על הריביות, במטרה לקבל את ההצעה הטובה ביותר".
3. אישור עקרוני מהבנק אומר שבטוח תקבלו משכנתא
השלב הראשון בקבלת משכנתא הוא קבלת "אישור עקרוני" מהבנק – מסמך שבו מצהיר הבנק שהוא מוכן לתת ללקוח "גב כלכלי" לאחר שבחן את הכנסותיו והיסטוריית האשראי שלו בשנים האחרונות. בשנים האחרונות בחלק מן הבנקים ניתן להגיש בקשה לאישור עקרוני גם דרך האינטרנט, ואז לרוב מקבלים מהר מאוד מייל בסגנון "מזל טוב – יש אישור". אלא שמי שחושב שבזאת מסתכם התהליך, ושהאישור הזה אומר שהמשכנתא כבר בידיו – טועה ובגדול.
"בהגשה הדיגיטלית הראשונית לא בודקים ניירת כלל אלא מסתמכים על הצהרה בלבד, אבל אם בהמשך יש אי התאמות בין הניירות לבין מה שהצהרנו – כל האישור לא תקף", מספר זאורוב. "במקביל, יש לא מעט מקרים שבהם הבנק רשאי לסרב לתת משכנתא גם אחרי שהתקבל אישור עקרוני. אישור עקרוני הוא קריטי לתחילת התהליך, אבל חשוב לא לחיות באשליה שהמסמך הזה מחייב את הבנק לתת משכנתא בפועל. האישור תקף ל-3 חודשים בלבד, כך שכל שינוי לרעה בהכנסות שהצגנו לבנק, למשל, או התנהלות אשראית לא תקינה עלולים להפחית את גובה האישור במקרה הטוב, או לבטל אותו לגמרי במקרה הגרוע".
4. אם כבר יש לך נכס הבנק ישמח להעניק לך משכנתא לרכישת נכס נוסף
בעלי נכס שרוצים לקנות נכס נוסף להשקעה מניחים בדרך כלל שיקבלו די בקלות משכנתא לרכישת הנכס השני – אבל זה לא תמיד המקרה. "הרבה נופלים בזה", מספר זאורוב. "יש כאלה שאומרים 'יש לי כבר דירה, אז למה שלא יתנו לי משכנתא לקנות עוד אחת?'. אנשים חושבים שהם יכולים לקבל מימון מלא לדירה נוספת להשקעה על ידי משכון הדירה הקיימת והדירה הנרכשת, אבל מאז אוקטובר 2021 כבר לא ניתן רגולטורית למשכן בבנקים נכס קיים לטובת רכישת נכס להשקעה, וניתן לקבל רק עד 50% מימון כנגד שעבוד הנכס להשקעה. זאת אומרת שבניגוד לעבר, גם אם יש לך כבר דירה, אתה עדיין צריך להביא לא מעט כסף מהכיס כדי לקנות דירה נוספת להשקעה או לפנות לחברות אשראי חוץ בנקאיות, שהן בדרך כלל יקרות יותר מהבנקים".
5. ככל שההחזר החודשי נמוך יותר – ככה המשכנתא טובה יותר
זה ממש לא נכון! רבים חושבים שמשכנתא טובה נמדדת בהחזר חודשי נמוך, וככל שההחזר נמוך יותר כך המשכנתא משתלמת יותר. "אנשים מתקשרים ושואלים אותי 'למה אצל אחי, שגם אותו ליווית, ההחזר החודשי נמוך ואצלי יותר גבוה?'", מספר זאורוב. "דבר ראשון, ללקוחות שונים יש תמהילים שונים. שנית, יכול להיות שתקופת המשכנתא או אחוזי המימון שונים, ושלישית – יכול להיות שלקוח מסוים יכול לעמוד בקלות בהחזר חודשי גבוה יותר, כך שאצלו תקופת המשכנתא תהיה קצרה יותר, בזמן שאחר יכול לעמוד בקושי בהחזר נמוך. יש פה פרמטרים שונים לחלוטין, ובסופו של דבר כדי להבין אם המשכנתא משתלמת או לא צריך לבחון את כל הפרמטרים – הן בהיבט הלקוח והן בהיבט טיב העסקה והנכס".
6. הלוואת זכאות מטעם משרד השיכון היא בעצם מתנה מהמדינה
משרד הבינוי והשיכון מעניק לזכאים הטבה המוכרת כ"הלוואת זכאות" על רכישת דירה ראשונה, בנייתה או הרחבתה. ההטבה היא למעשה הנחה של 0.5% בריבית הממוצעת בשוק באחד ממסלולי הבנק, ובנוסף יש בה הטבה של הפחתה בעמלות פרעון מוקדם. סכום ההלוואה משתנה מלקוח ללקוח, בהתאם לקריטריונים שונים של משרד השיכון. "חשוב להדגיש שהלוואת זכאות איננה מתנה, אלא הלוואה לכל דבר ועניין שיש להחזיר, רק במחיר מועדף", אומר זאורוב.
7. הכסף של המשכנתא עובר ברגע שחותמים מול הבנק
בשעה טובה ומוצלחת קבעתם פגישת חתימות בבנק, ולאחר שעה מייגעת שבה חתמתם על אינספור מסמכים, מחייך אליכם הפקיד ומבשר לכם ש"הכסף לא יעבור היום". מתי הוא יעבור? רק אחרי שתעמדו בכל דרישות הבנק, שישלח אתכם לשלל משימות שיש למלא תוך זמן קצר, ביניהן שמאות, חתימת נוטריון, החתמת המוכרים או היזם, רישום ברשם המשכונות, רישום בטאבו, ביטוחי משכנתא ועוד. כדי לקבל את כספי המשכנתא שעליה חתמתם, עליכם למלא את כל המשימות תוך 24 ימים קלנדריים מיום קבלת האישור העקרוני (ולא מיום החתימה בפועל!) על מנת לקבל את הריביות שעליהן נלחמתם במהלך המשא ומתן.
"עד 2017 טווח הזמן שהוקצב לכך היה 12 ימים בלבד, כך שכיום זה אומנם עדיין לא מושלם, אך עדיין נוח יותר", מציין זאורוב. "עם זאת, גם שלושה וחצי שבועות קלנדריים – עם שבתות ואולי חגים באמצע – לא מותירים המון זמן לכל המרוץ הזה, וחשוב לפעול מהר, במקביל ולדעת לגזור זמנים מהדד ליין".
