לקחתם משכנתא ומאז התנאים והנסיבות השתנו? לא נורא, תמיד אפשר לעשות מיחזור משכנתא, הליך בו פורעים מוקדם את המשכנתא הקיימת בעזרת כספי משכנתא חדשה שלוקחים, וכך בעצם מחליפים משכנתא אחת באחרת. כל מה שרציתם לדעת על מיחזור משכנתא, עלות מיחזור משכנתא ועוד – בכתבה שלפניכם.
באילו מקרים כדאי לשקול מיחזור משכנתא?
- כאשר המצב הפיננסי משתנה לרעה, ונוצר קושי לעמוד בתשלומי המשכנתא, מיחזור משכנתא יכול להביא להקטנת ההחזרים החודשיים על-ידי פריסתם לתקופה ארוכה יותר.
- במידה והריבית במשק ירדה, ותנאי השוק השתנו לעומת התנאים שהיו במועד לקיחת המשכנתא, מומלץ למחזר את המשכנתא כדי להפחית בעלויות ההחזרים. גם כאשר הריבית במשק עולה, ואיתה ההחזרים החודשיים, משכנתא בפריסת תשלומים נוחה יותר או שינוי במסלול אחר יכולה להיות אופציה שכדאי לשקול.
- כאשר מקבלים לפתע סכום כסף גדול, שלא היה בתכנון בעת לקיחת המשכנתא, כדאי לנסות ולהחזיר בבת אחת את יתרת המשכנתא או חלק ממנה. מיחזור כזה מאפשר לקצר את תקופת המשכנתא, ואפילו להקטין את הריבית המשולמת.
מי זכאי לעשות מיחזור משכנתא?
כל מי שלקח משכנתא בנקאית, מסחרית, דרך הבנק או משכנתא מסובסדת מטעם משרד הבינוי והשיכון זכאי גם למחזר אותה.
מהם התנאים למיחזור משכנתא?
התנאים למיחזור משכנתא הם שהסכום שנותר לתשלום הוא לפחות 10% מסכום המשכנתא המקורי, ושבעל המשכנתא עומד בתנאי הבנק ובדרישות שלו לקבלת משכנתא חדשה.
כיצד מתבצע התהליך של מיחזור משכנתא?
תהליך מיחזור משכנתא דומה במהותו לתהליך לקיחת משכנתא, כך שלפני מיחזור המשכנתא כדאי לעשות סקר בין הגופים השונים, לקבל הצעות ולהשוות ביניהן וכמובן להשוות את התנאים המוצעים למשכנתא הקיימת.
כדאי להשוות פרטים כמו גובה ההחזר החודשי, הזמן שנותר לסיום ההלוואה, גובה ההלוואה, שיעור הריבית, לוח סילוקין, תנאי ההצמדה למדד או למט"ח, תחנות קרובות לשינוי הריבית, עמלת פירעון מוקדם ועוד. אסור לשכוח לשקלל את עמלת הפירעון המוקדם של המשכנתא הקיימת, ולעיתים גם עלות של שמאי מקרקעין.
בשלב הבא כדאי לבקש הצעה מתחרה מהגוף שממנו נלקחה המשכנתא הקיימת. חשוב לבדוק מה התנאים לפירעון מוקדם של המשכנתא הקיימת ולקבל הצעה למשכנתא חדשה שכוללת מספר אפשרויות: פריסת תשלומים חדשה, הארכת תקופת ההלוואה (במידה וזה מצמצם את ההחזרים החודשיים) או משכנתא חדשה לגמרי. לאחר קבלת ההצעה ניתן להתמקח על תנאי המשכנתא ועל גובה העמלות.
לאחר איסוף כל המידע וביצוע השוואה בין תנאי המשכנתא הקיימת לבין ההצעות החדשות, כדאי לשקול בחיוב לבצע מיחזור משכנתא. מי שיכול לסייע רבות בתהליך כולו, לנתח באופו מקצועי את החלופות המוצעות ולהציע פתרונות מתוך נסיונו הוא יועץ משכנתאות עצמאי, שאינו מחוייב לאף בנק או חברה.
איך מתבצע התהליך בפועל?
התהליך מתחיל כאשר מודיעים לגוף שנתן את המשכנתא הנוכחית על כוונתכם לפרוע אותה במלואה בתשלום אחד. במקביל לוקחים משכנתא חדשה, ומיידעים את הבנק כי המשכנתא הזו נועדה למיחזור משכנתא קיימת. לאחר מכן יש לפרוע את המשכנתא הישנה באמצעות הכסף שמתקבל מהמשכנתא החדשה, ולרוב לשלם גם עמלה על הקדמת הפירעון. לבסוף מתחילים להחזיר את המשכנתא החדשה, בהתאם לתנאים החדשים.
מה ההבדל בין מיחזור משכנתא פנימי לחיצוני?
מיחזור משכנתא פנימי נעשה באותו בנק בו נלקחה המשכנתא הקיימת, אלא שלא תמיד הבנק מאשר את התהליך. למיחזור פנימי יש כמה יתרונות:
- הוא נוח יותר, כי אין צורך להתעסק ביותר מדי בירוקרטיה ולתאם בין שני גופים. כל מה שצריך זה לפנות לאנשים הרלבנטיים בבנק ולבקש לעדכן את ההלוואה.
- במיחזור פנימי יש יותר גמישות – אפשר, למשל, לשנות רק את אחד המסלולים או לסלק מסלולים אחרים ולהישאר עם תמהיל מתאים יותר לתנאים הנוכחיים.
- מיחזור פנימי נחשב חסכני יותר, כי אין צורך להנפיק מסמכים מחדש, או לשכור את שירותיו של שמאי כדי להשלים את התהליך. במידה ולא מגדילים את סכום המשכנתא או את משך ההלוואה – אין גם צורך לשנות את הביטוח.
החסרונות הן שלא תמיד הבנקים מאשרים מיחזור פנימי, וגם אם כן – הריביות המוצעות לרוב אינן אטרקטיביות.
בהתאם לכך, מיחזור משכנתא חיצוני הוא לקיחת משכנתא חדשה מבנק אחר. בנק אחר בדרך כלל ישקיע יותר במשיכת וטיפוח הלקוח החדש, ויבקש לפצות על הטרטור הכרוך במעבר מבנק לבנק באמצעות הצעות אטרקטיביות יותר. זו הסיבה שעם בנק חדש ניתן לנהל מו"מ איכותי יותר, וכך למקסם את יתרונות תהליך המיחזור.
החיסרונות במיחזור חיצוני טמונים בדרך כלל בעלויות ובבירוקרטיה המחודשת. מיחזור חיצוני הוא כמו לקחת משכנתא חדשה לגמרי, ולא ניתן לשפר רק מסלול ספציפי. במיחזור חיצוני צריך לפנות ליועץ משכנתאות כדי שיבנה תמהיל חדש, להזמין שמאי שיעריך את שווי הנכס, לערוך מחדש את הביטוח, לשלם אגרות שונות ועוד. מדובר בהשקעה רבה של זמן, אנרגיות וכסף.
מהי עלות מיחזור משכנתא?
מיחזור משכנתא עלול להיות כרוך בעמלות גבוהות, וכדאי לקחת זאת בחשבון. העמלה הראשית המקושרת למיחזור משכנתא היא עמלת היוון, כלומר עמלת פירעון מוקדם. מאחר ומיחזור משכנתא כולל פירעון מוקדם של משכנתא קיימת, יש לשלם עמלה (שמוגדרת מראש בתנאי המשכנתא הקיימת) שהיא בעצם קנס על פירעון מוקדם מהצפוי.
עם זאת, בתנאי ריבית מסוימים עמלת הפירעון המוקדם הופכת פחות רלבנטית, ומיחזור משכנתאות הופך כדאי יותר מהרגיל. מתחילת 2023, למשל, הזינוק במדדים ובריביות יצר קושי בהחזרי הלוואות. באמצעות האופציה של מיחזור משכנתאות ניתן לקחת כיום משכנתא חדשה, בתנאים נוחים ומתאימים יותר, להחזיר באמצעותה הלוואות יקרות ולשלם כל חודש פחות. מי שיכול לסייע בכך רבות הוא כמובן יועץ משכנתאות עצמאי, שילווה אתכם בתהליך ויעזור לכם לתפור פתרונות נכונים עבורכם.
כדי להתייעץ עם יועץ משכנתאות שיסייע לכם עם מיחזור משכנתא תוכלו להיכנס לאינדקס יועצי המשכנתאות שלנו.
