פרצלציה היא אחד התהליכים החשובים ביותר בעולם הנדל"ן, כזה שיכול להשפיע באופן ישיר על שווי של נכס. בגלל שרישום המקרקעין בישראל הוא ירושה מתקופת הטורקים (ואחריהם הבריטים) לא כל הקרקעות בישראל עברו פרצלציה, מה שמקשה לתכנן או למכור אותן. במדריך זה ננסה, בעזרת מומחי מדלן, להסביר מה זה פרצלציה, איך עושים פרצלציה, כמה עולה פרצלציה וכמובן – איך היא משפיעה על שווי הנכס.
מה זה פרצלציה?
פרצלציה היא הליך בניהול ורישום מקרקעין, בו מחלקים חטיבת קרקע גדולה למגרשים קטנים יותר. רישום המקרקעין בארץ עדיין כולל במקרים רבים חלקות גדולות, שעליהן בניינים רבים ולהם בעלי קרקע רבים. פרצלציה מאפשרת את הסדרת הבעלות והרישום של הקרקע: את החלקה הגדולה מחלקים לחלקות קטנות, ואותן ניתן לרשום בטאבו על שם בעלי הנכסים שעליהן.
במקרים רבים פרצלציה כוללת תהליך שנקרא "איחוד וחלוקה מחדש" – כלומר שינוי בגודל ובמיקום חלקות שכבר עברו פרצלציה. למרות שלמעשה מדובר ב"פרצלציה מחדש", גם לתהליך הזה נהוג לקרוא פשוט "פרצלציה".
אילו סוגי פרצלציה קיימים?
ישנם שני סוגי פרצלציה עיקריים: פרצלציה רצונית, שנעשית ביוזמת בעלי הקרקע, ופרצלציה לא רצונית, שנעשית ביוזמת הועדה המקומית לתכנון ולבנייה. שני המקרים מפורטים בחוק התכנון והבנייה, ובשניהם התהליך עצמו מבוצע על ידי מודד מוסמך מטעם הוועדה המקומית, בשיתוף עם המרכז למיפוי ישראל (מפ"י). סוג שלישי ונדיר יותר של פרצלציה מבוצע על ידי חברות ממשלתיות כדי להפקיע קרקע לתשתיות, והוא מעוגן בחקיקה שונה.
- פרצלציה רצונית. בדרך כלל מטרתה של פרצלציה רצונית היא לפרק שותפות בקרקע או מושע (סוג של בעלות משותפת בקרקע שנותר מתקופת העותמאנים). לאחר התהליך בעלי הקרקע יקבלו כל אחד מגרש משלו, ושווי המגרשים החדשים ישמור על שוויים היחסי של הבעלויות לפני הפירוק. כדי לעשות פרצלציה רצונית צריך הסכמה של כל בעלי הקרקע, ולשלם אגרה.
- פרצלציה לא רצונית. בפרצלציה לא רצונית עלויות התהליך, לרבות האגרות, משולמות על ידי הוועדה המקומית. פרצלציה לא רצונית יכולה לקרות ממגוון סיבות:
- תכנית בניין עיר חדשה, שדורשת ארגון מחדש של החלקות (לדוגמא, פינוי בינוי).
- פרצלציה לצורך הפקעת קרקע לצרכי ציבור כמו כביש, פארק או בית ספר.
- במקרים בהם רוב בעלי הקרקע מעוניינים בפרצלציה, אך אין הסכמה בין כולם, הוועדה המקומית יכולה להתערב ולכפות את התהליך.
- במקרים מסוימים (כמו למשל בשכונות התקווה ושפיראה בתל אביב) עלות הפרצלציה מונעת מבעלי הקרקע לקדם את התהליך, ולכן העירייה מתערבת ולוקחת על עצמה את העלויות.
איך עושים פרצלציה?
תהליך של פרצלציה כולל:
- איחוד של כל הקרקעות לחטיבת קרקע אחת.
- תכנון מחדש של חלוקת הקרקע כך שתתאים לבינוי המתוכנן מצד אחד, ותשמור על חלקם היחסי של בעלי הקרקעות מצד שני. כדי להגיע לתוצאה הזו נדרשים חישובים מפורטים ומסובכים שנעשים על ידי שמאי מקרקעין במטרה להעריך את השווי היחסי של כל חלק בקרקע לפני ואחרי הפרצלציה. חשוב לזכור שמדובר בחלוקת שווי, כך שייתכן שבעל קרקע מסוים יקבל מגרש קטן יחסית לאחרים – אך עם שווי דומה (בגלל זכויות הבנייה או יעוד הקרקע של המגרש).
- חלוקת חטיבת הקרקע שנוצרה בשלב הראשון לחלקות ולתתי-החלקות שהתקבלו בתכנון מחדש, ורישומן במרשם המקרקעין.
התהליך מלווה במודד מוסמך, שמודד את הקרקע ומבצע את הרישום המדויק של החלקות ותת-החלקות.
למה פרצלציה חשובה, ולמי?
מבחינה תכנונית וקניינית, פרצלציה מאפשרת להתאים את מבנה הבעלות בקרקע למצב הקיים או למצב המתוכנן בשטח, מה שיוצר ודאות גדולה יותר עבור כולם:
- בעלי הקרקעות. במקרים של פירוק מושע, למשל, בעלי הקרקע מקבלים בסוף התהליך בעלות על חלקת קרקע מוגדרת, רשומה בטאבו, שעליה נמצא הנכס שלהם. זה מאפשר למכור אותה ביתר קלות, ובדרך כלל גם במחיר גבוה יותר. במקרים של פרצלציה לא רצונית, למרות שבעלי הקרקע מקבלים בדרך כלל שטח קטן יותר (כי חלק מופקע לצרכי ציבור), הם בדרך כלל מקבלים גם פיצוי בצורת זכויות בנייה מוגדלות והשבחת ערך.
- ועדת התכנון המקומית. פרצלציה מאפשרת פיתוח מיטבי של היישוב, תוך הקצאת קרקעות למטרות ציבוריות כמו כבישים, פארקים ובתי ספר.
- יזמים. פרצלציה מאפשרת פיתוח של הקרקע, ייזום פרויקטים חדשים, ולעיתים קרובות באה יד ביד עם זכויות בנייה מוגדלות.
- בנקים וגורמים מממנים אחרים. ברגע שנכס מסוים משוייך לבעלים בודד אפשר לשעבד אותו או לתת הלוואות כנגדו (כולל משכנתאות) בקלות רבה יותר. ללא רישום מסודר של הנכס הסיכון לבנקים גבוה יותר, ובמקרים רבים הם יימנעו מלתת הלוואות כנגדו. רישום הבעלות למעשה הופך את הקרקע לנכס סחיר, ובכך משביח את ערכה.
כמה עולה פרצלציה?
לפרצלציה יש כמה עלויות עיקריות:
- אגרות רישום. בזמן הרישום משלמים 134 שקל עבור כל חלקה שבוטלה באיחוד או נוצרה בחלוקה מחדש.
- דמי היוון. רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) גובה דמי היוון בגובה 29.25% משווי הקרקע במועד ביצוע הפרצלציה.
- דמי השבחה. חצי משווי ההשבחה משולם לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.
- מס רכישה. לעיתים נדרש תשלום של מס רכישה.
- בעלי מקצוע. התהליך מלווה בבעלי מקצוע שונים, שאת שכר הטרחה שלהם יש לשלם: שמאים, מודדים, עורכי דין, וייתכנו וגם בעלי מקצוע נוספים.
