ככל שתמ"א 38 הפכה פופולרית ויצא לפועל ביותר מקומות כך נחשפו הבעיות המובנות בתוכנית, בהן העובדה שהיא מעודדת פיתוח ללא הגבלה וללא תכנון רוחבי. במקומות מסוימים ריבוי פרויקטים של תמ"א 38 יצר תוספת אוכלוסייה משמעותית, שהביאה לצפיפות גבוהה ולעומס על התשתיות העירוניות (כבישים, מדרכות, ביוב ועוד), שלא התפתחו באותו קצב. בנוסף, בשכונות מסוימות השתנה המרקם העירוני לבלי היכר. כתוצאה מכך החלו ערים מסוימות, ובהן תל אביב, בקידום תוכניות בניין עיר (תב"ע) שמגדירות את היקף הבנייה המותרת במסגרת תמ"א 38 ובכלל.
מהי תוכנית הרובעים של תל אביב?
תוכנית הרובעים היא למעשה סדרה של תוכניות בניין עיר (תב"ע) שמגדירות את הגבלות הבנייה למגורים ברובעים השונים של תל אביב. כיום יש כבר תוכניות מאושרות עבור רובע 3 (הצפון הישן) ורובע 4 (הצפון החדש), ותוכניות לרובעים 5 ו-6 (לב תל אביב ונחלת בנימין) נמצאת בתהליכי תכנון ואישור.
רובע 3 (הצפון הישן). הרובע תחום על ידי נחל הירקון מצפון, רחוב בוגרשוב מדרום, הים ממערב ורחוב אבן גבירול ממזרח (אך הבתים לאורך אבן גבירול עצמו לא כלולים בתוכנית). זהו אחד הרובעים המבוקשים בעיר, אך מצד שני יש בו לא מעט בתים לשימור. כתוצאה מכך הוחלט במסגרת התוכנית שמרבית ההתחדשות העירונית ברובע תהיה בצורת תמ"א 38 חיזוק ותוספת, תוך הגבלת גובה מחמירה יחסית.
תמ"א 38 חיזוק ותוספת דרומית לארלוזרוב (תחום ההכרזה של העיר הלבנה):
- ברחובות דיזנגוף ובן יהודה, בבניין של 2 קומות מותר לבנות עד 5 קומות וקומת גג חלקית. בבניין של 3-6 קומות מותר לבנות עד 6 קומות וקומת גג חלקית. בבניין של 7 קומות ומעלה מותרת תוספת קומת גג חלקית בלבד.
- בשאר הרחובות, בבניין של עד 4 קומות מותרת תוספת קומה אחת וקומת גג חלקית. בבניין של 5 קומות ומעלה מותרת תוספת קומת גג חלקית בלבד.
תמ"א 38 חיזוק ותוספת צפונית לארלוזרוב (מחוץ לתחום ההכרזה):
- ברחובות דיזנגוף ובן יהודה, בבניין של 2 קומות מותר לבנות עד 5 קומות וקומת גג חלקית. בבניין של 2 קומות ומעלה מותר לבנות עד 7 קומות וקומת גג חלקית.
- בשאר הרחובות, בבניין של 2-6 קומות מותרת תוספת של קומה אחת וקומת גג חלקית. בבניין בן 7 קומות ומעלה מותרת תוספת של 2 קומות וקומת גג חלקית.
תמ"א 38 הריסה ובנייה מחדש דרומית לארלוזרוב (בתחום ההכרזה של העיר הלבנה):
- ברחובות דיזנגוף, בן יהודה, הירקון, ובצד הדרומי של ארלוזורוב ניתן לבנות עד 6 קומות וקומת גג חלקית.
- ברחובות קינג ג'ורג' ובוגרשוב מותר לבנות עד 5 קומות וקומת גג חלקית.
- בשאר הרחובות מותר לבנות 5-6 קומות וקומת גג חלקית, כתלות בגודל המגרש.
תמ"א 38 הריסה ובניה צפונית לארלוזרוב (מחוץ לתחום ההכרזה):
- ברחובות דיזנגוף ובן יהודה מותר לבנות עד 7 קומות וקומת גג חלקית.
- בשאר הרחובות מותר לבנות עד 6 קומות וקומת גג חלקית.
רובע 4 (הצפון החדש). הרובע תחום על ידי נחל הירקון מצפון, שדרות שאול המלך מדרום, רחוב אבן גבירול ממערב ונתיבי איילון ממזרח (אך הבתים לאורך רחוב אבן גבירול עצמו לא נכללים בתכנית). גם רובע זה הוא מהמבוקשים בעיר, ובגלל שרק חלק קטן ממנו כלול בעיר הלבנה מתאפשרות בו תוספות בנייה מוגדלות, עם דגש על פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש.
תמ"א 38 הריסה ובנייה בין שדרות דוד המלך, דובנוב ושדרות שאול המלך (תחום ההכרזה של העיר הלבנה):
- מותרת בנייה של עד 6 קומות וקומת גג חלקית.
תמ"א 38 הריסה ובנייה צפונית לשדרות דוד המלך (מחוץ לתחום ההכרזה):
- ברחובות נמיר, פנקס, ז'בוטינסקי וויצמן מותר לבנות עד 8 קומות וקומת גג חלקית.
- ברחוב ארלוזורוב מותר לבנות עד 7 קומות וקומת גג חלקית.
- בשאר הרחובות (למעט האזורים המפורטים בהמשך) מותר לבנות עד 6 קומות ושתי קומות גג חלקיות.
- באזורים עם קוטג'ים מותרת תוספת של חדר יציאה לגג או עליית גג.
- בכמה אזורים נוספים מותרת בנייה של עד 3-4 קומות וקומת גג חלקית.
תמ"א 38 חיזוק ותוספת בין שדרות דוד המלך, דובנוב, ושדרות שאול המלך (תחום ההכרזה על העיר הלבנה):
- בבניינים של 7 קומות ומעלה מותרת תוספת של קומת גג חלקית.
תמ"א 38 חיזוק ותוספת צפונית לשדרות דוד מלך (מחוץ לתחום ההכרזה):
- ברחובות נמיר, פנקס, ז'בוטינסקי וויצמן מותר לבנות עד 8 קומות וקומת גג חלקית.
- בשאר הרחובות (למעט האזורים המפורטים בהמשך), בבניינים של עד 6 קומות מותרת תוספת של עד קומה אחת וקומת גג חלקית. בבניינים של 7 קומות ומעלה מותרת תוספת של עד 2 קומות וקומת גג חלקית.
- באזורים עם קוטג'ים מותרת תוספת של חדר יציאה לגג.
- בכמה אזורים נוספים מותרת תוספת זכויות של 165% משטח הגג הקיים בקומה אחת, וקומת גג חלקית.
מה מטרת תוכניות הרובעים?
תוכניות הרובעים נועדו לקדם את חידוש וחיזוק המבנים הוותיקים במרכז העיר, בעיקר במסגרת תמ"א 38, ובכך להגדיל את מלאי הדירות בעיר – ובמקביל לשמור על המרקם העירוני, כולל באזור העיר הלבנה (שהוכרזה על ידי ארגון אונסק"ו של האו"ם כאתר מורשת עולמי).
מלבד קביעת הוראות למימוש התחדשות עירונית, התוכניות גם מפשטות את הליכי הרישוי מאחר והן מחליפות כמה תב"עות שונות וקובועת מדיניות אחידה יחסית ברובע כולו.
התוכנית של רובע 3 שמה דגש על שימור המרקם והבניינים של העיר הלבנה (ולכן מדגישה פרויקטים של חיזוק ותוספת), בעוד שבתוכנית של רובע 4 זכויות הבנייה המוגדלות מעודדות פרויקטים להריסה ובנייה מחדש ואת חידוש מלאי הבניינים ברובע.
איך התוכנית משפיעה על בעלי נכסים באזור?
חוק התכנון והבנייה קובע שוועדה מקומית לתכנון ובנייה רשאית לגבות היטל השבחה מבעלי נכסים שערך הנכס שלהם עלה (כלומר הושבח) בעקבות אישור תוכנית כלשהי, ובעקבות אישור תוכניות הרובעים הוטלו על בעלי הנכסים בתחומן היטלי השבחה גבוהים במיוחד (יותר מ-100 מיליון שקל ברובע 3 בלבד). גובה היטל ההשבחה והעקרונות שמאחורי החישוב שלו נידונים עדיין בערכאות תכנוניות ומשפטיות שונות בעקבות ערעורים רבים של בעלי נכסים, ולא ידוע מה תהיה התוצאה: הסכמה עם השומה של הוועדה המקומית תייקר את הדירות באזור בכ-10%, בעוד שדחייה שלה תביא ככל הנראה למאבק משפטי ממושך בנושא, מה שיקפיא את שוק הנדל"ן באזור (ועלול להביא לעליית מחירים בגלל אי הגדלת מלאי הדירות).
בכל מקרה, ברגע שהסוגיה המשפטית תוכרע צפויה תנופת בנייה באזור, מה שיביא גם למטרדי בנייה רבים בסביבה, כמו רעש, אבק ותנועת רכבי עבודה כבדים.
