תוכן בשיתוף לימון משכנתאות
רכישת דירה היא אחת ההחלטות הכלכליות הגדולות שנקבל בחיים. עוד לפני שמתחילים להשוות ריביות בין הבנקים, כדאי להבין את התמונה הגדולה: כמה הון עצמי צריך, כמה משכנתא אפשר לקחת, מה יהיה ההחזר החודשי ואיך בונים משכנתא שמתאימה באמת ליכולת הכלכלית.
כמה משכנתא אפשר לקחת וכמה הון עצמי צריך?
הסכום שתוכלו לקבל לרכישת דירה תלוי במחיר הנכס, בהון העצמי שלכם, בסוג העסקה וביכולת שלכם לעמוד בהחזר החודשי.
אחד המושגים הראשונים שכדאי להכיר הוא שיעור המימון – היחס שבין סכום המשכנתא לבין שווי הנכס.
- ברכישת דירה יחידה ניתן לקבל מהבנק מימון של עד 75% משווי הנכס.
- ברכישת דירה חליפית ניתן לקבל מימון של עד 70% משווי הנכס.
- ברכישת דירה להשקעה, שיעור המימון הבנקאי המרבי הוא 50%.
דירה חליפית היא מצב שבו כבר יש לכם דירה, ואתם רוכשים את הדירה הבאה לפני שמכרתם את הקיימת, מתוך כוונה למכור את הדירה הקיימת בהתאם לתנאים ולמועדים הקבועים בדין.
זה יכול להיות פתרון מצוין במציאות של היום: לא תמיד רוצים למכור את הבית הקיים ורק אז להתחיל לחפש את הבית הבא. לעיתים רוצים למצוא קודם את הנכס המתאים למשפחה, להשלים את הרכישה ורק לאחר מכן למכור את הדירה הקיימת. במקרים המתאימים ניתן לבנות פתרון מימון וגישור שמאפשר לבצע את המעבר בצורה מסודרת.
גם אם שיעור המימון מאפשר את העסקה, הבנק עדיין צריך לבדוק האם ההכנסה שלכם מספיקה כדי לעמוד בהחזר.
מהו כושר החזר?
כושר ההחזר הוא אחד הפרמטרים החשובים ביותר בתכנון משכנתא.
הוא בוחן כמה מתוך ההכנסה הפנויה של משק הבית ניתן להפנות מדי חודש לתשלום המשכנתא.
לצורך בדיקה ראשונית אנחנו משתמשים באומדן של עד 38% מההכנסה החודשית נטו, לאחר הפחתת התחייבויות קבועות רלוונטיות.
לדוגמה:
| הנתון | סכום |
|---|---|
| הכנסה נטו של משק הבית | 25,000 ₪ |
| הלוואות והתחייבויות | 3,000 ₪ |
| הכנסה פנויה | 22,000 ₪ |
| כושר החזר משוער (22,000 × 38%) | 8,360 ₪ בחודש |
כלומר, לצורך הדוגמא, כושר ההחזר המשוער הוא עד 8,360 ₪ בחודש.
חשוב להבין: אנחנו מדברים כאן על כושר ההחזר המרבי שאנחנו מעריכים שניתן לבחון במסגרת הבנקאית, ולא בהכרח על הסכום שכדאי למשפחה לשלם מדי חודש. בבנק קיימות מגבלות רגולטוריות ומדיניות אשראי, בעוד שבמימון חוץ־בנקאי קיימים לעיתים פתרונות וגמישות שונים.
ומה עושים כשכושר ההחזר לא מספיק?
גם אם ההכנסה שלכם לבדה לא מאפשרת לקבל את סכום המשכנתא הנדרש, זה לא בהכרח אומר שהעסקה נעצרת.
במקרים המתאימים ניתן לצרף ערבים למשכנתא, למשל הורים או בני משפחה, ולבחון הכרה בחלק מהכנסתם לצורך חישוב כושר ההחזר – בהתאם לתנאי הבנק, לקרבה המשפחתית ולמבנה העסקה.
זהו כלי שיכול לפתור בעיית כושר החזר ולאפשר לבצע עסקה שגם אם במבט ראשון נראתה קשה לאישור.
לכן, לפני שמוותרים על דירה בגלל שכושר ההחזר לא מספיק – כדאי לבדוק איך נכון לבנות את העסקה.
המטרה אינה לקחת את המשכנתא הגדולה ביותר שאפשר לקבל – אלא לבנות מימון שאפשר לחיות איתו.
כמה באמת עולה משכנתא בכל חודש?
זו בדרך כלל השאלה הראשונה שרוכשי דירה רוצים עליה תשובה: כמה אשלם בכל חודש?
גובה ההחזר מושפע בעיקר מסכום המשכנתא, תקופת ההלוואה, הריבית ומבנה המסלולים.
כדי לקבל תחושה, הנה שלוש דוגמאות פשוטות.
בהנחת ריבית ממוצעת לצורך המחשה בלבד של כ־4% ותקופה של 25 שנה:
| סכום המשכנתא | החזר חודשי התחלתי משוער |
|---|---|
| 1,000,000 ₪ | כ־4,800 ₪ |
| 1,500,000 ₪ | כ־7,200 ₪ |
| 2,000,000 ₪ | כ־9,600 ₪ |
אלה דוגמאות להמחשה בלבד. ההחזר בפועל תלוי בריביות שיתקבלו, בתקופה, בתמהיל ובמאפייני הלקוח והעסקה.
טיפ חשוב: כלל אצבע לבניית תוכנית ראשונית: על כל 100,000 ₪ משכנתא, יש לקחת בחשבון החזר חודשי של כ־500 ₪.
לדוגמה: משכנתא של 600,000 ₪ → החזר ראשוני מוערך של כ־3,000 ₪ בחודש.
זהו אומדן ראשוני בלבד, וההחזר בפועל משתנה בהתאם לריביות, לתמהיל ולתקופת המשכנתא.
החזר חודשי נמוך יותר לא בהכרח אומר משכנתא טובה או זולה יותר.
פריסה ארוכה יותר יכולה להוריד את ההחזר החודשי, אבל במקביל להגדיל את סכום הריבית שתשלמו לאורך השנים.
לכן לא נכון לשאול רק: "כמה הבנק מוכן לתת לי?"
צריך לשאול: "כמה נכון לי לקחת, כמה אשלם בכל חודש וכמה המשכנתא תעלה לי בסופו של דבר?"
איך בונים משכנתא נכון?
משכנתא היא בדרך כלל שילוב של מספר מסלולים. לכל מסלול יש התנהגות אחרת, ולכן לא מספיק להסתכל על המספר שמופיע ליד המילה "ריבית".
מה כדאי לבדוק לפני שמחליטים?
בלימון משכנתאות, המלווה גם את גולשי אתר מדלן, בוחנים את נתוני העסקה, את יכולת ההחזר ואת החלופות הקיימות, כדי לבנות פתרון מימון המתאים לצורכי הלקוח. החברה חברה בהתאחדות יועצי המשכנתאות ופועלת מול בנקים וגופי מימון.
חשוב להשוות בין ההחזר החודשי לבין העלות הכוללת לאורך חיי ההלוואה, ולבדוק את תנאי האישור, העלויות הנלוות והסיכונים לפני קבלת החלטה.
למידע נוסף על ייעוץ משכנתא לרכישת דירה באתר לימון משכנתאות.
לימון משכנתאות – מוציאים לבנקים את המיץ. שיחת ייעוץ ראשונית ללא עלות: 8405*.
