חוק המקרקעין תשכ"ט-1969 מגדיר מהו "בית משותף" וקובע גם ש"בית משותף יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף". כל בעלי הדירות מחוייבים על פי חוק לתקנון הקיים בבניין, כך שכדאי לבדוק את תכולתו לפני שרוכשים או עוברים לגור בו. מומחי מדלן עם מדריך קצר לתקנון החשוב הזה.
מהו תקנון בית משותף?
חוק המקרקעין נותן לבעלי הדירות בבית משותף את הזכות לנסח תקנון שמוסכם עליהם לגבי היחסים ביניהם, ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף. התקנון הוא מעין חוזה מפורט שמסדיר את ההסכמות שהתקבלו בין בעלי הדירות.
אם בעלי הדירות לא מנסחים תקנון מוסכם, חל על הבניין תקנון מצוי שמצורף לחוק.
אם הבית המשותף מכיל בנוסף לדירות גם חנויות ו/או משרדים, חובות וזכויות בעלי הדירות בבניין חלות גם על בעלי נכסים אלה.
מה מכיל התקנון המצוי?
התקנון המצוי כולל הוראות בנושאים:
- חובות וזכויות בעלי הדירות כלפי הרכוש המשותף ורכוש בעלי הדירות הנוספים בבניין.
- מינוי ועד הבית.
- ניהול אסיפות דיירים.
- אחזקת הרכוש המשותף.
- שיעור השתתפות של כל דייר בהוצאות הדרושות לאחזקתו של הרכוש המשותף.
- ביצוע תיקונים בבית המשותף.
- ניהול חשבון הבנק של הבית המשותף.
איך ניתן לקבוע תקנון מוסכם?
את תקנון הבית המשותף ניתן לשנות על ידי הצבעה של בעלי הדירות ששני שלישים מהרכוש המשותף בבניין צמוד לדירותיהם. את התקנון החדש, חתום על ידי בעלי הדירות, מגישים ללשכת רישום המקרקעין, ולאחר אישורו תתווסף הערת אזהרה לתיק הבניין, על כך שישנו תקנון מוסכם עבורו.
עם זאת, החוק מגביל את תקנון הבית המשותף כך שלא יכיל הוראות ש:
- פוגעות בזכויותיהם של בעלי דירות בבניין.
- קובעות לבעלי דירות חובות או תשלומים שאינם קבועים בחוק ללא הסכמתם.
- מצמידות חלק מהרכוש המשותף לדירה מסוימת ללא הסכמת כל בעלי הדירות בבניין.
במקרה והתקנון המוסכם לא כולל התייחסות לנושאים שכלולים בתקנון המצוי, בנושאים אלה יחול התקנון המצוי על בעלי הדירות בבניין.
מומלץ להיעזר בעורך דין שמתמחה במקרקעין לניסוח תקנון הבית המשותף.
מה עושים כשיש סכסוך בנושא התקנון?
אם בין בעלי הדירות בבניין מתעורר סכסוך בנושא התקנון, ניתן לפנות למפקח על רישום המקרקעין כדי שיכריע בעניין.
איך לאתר תקנון בית משותף?
ניתן לאתר תיק בית משותף, לרבות התקנון, באופן מקוון באתר הממשלתי. את התיק ניתן לאתר באמצעות גוש חלקה או לפי מספר תיק בית משותף. התשלום להזמנת התיק מתבצע באתר, והמסמכים ישלחו לכתובת המייל שהוזנה בעת ההזמנה. המחיר להנפקת תיק בית משותף הוא 33 שקל.
