אחת העסקאות הנפוצות ביותר בישראל היא עסקת קומבינציה, עסקת חליפין מורכבת יחסית שבמסגרתה נמכר חלק מקרקע בתמורה לחלק ממה שייבנה עליו בעתיד – בדרך כלל דירות מגורים. במדריך זה ינסו מומחי מדלן להסביר מהי עסקת קומבינציה ומהם היתרונות והחסרונות בה – הן לבעל הקרקע והן ליזם.
מה זה עסקת קומבינציה?
בעסקת קומבינציה בעל קרקע ויזם נדל"ן חותמים על הסכם שיתוף פעולה, במסגרתו בעל הקרקע מוכר ליזם חלק מהקרקע או חלק מזכויות הבנייה בקרקע תמורת חלק מסוים מהדירות ו/או החנויות שיבנו עליה. עסקת קומבינציה היא עסקה מורכבת ויש לה יתרונות משמעותיים, אך גם חסרונות וסיכונים. בגלל מורכבות העסקה וחישובי המס שמעורבים בה מומלץ לשכור את שירותיו של עורך דין שמתמחה בתחום המקרקעין על מנת שילווה את התהליך וישמור על האינטרסים שלכם.
אילו סוגים של עסקאות קומבינציה יש?
קיימים שני סוגים של עסקאות קומבינציה:
- אחוזים. בעסקת קומבינציה אחוזים מחליטים בעל הקרקע והיזם איזה אחוז מהדירות שייבנו על הקרקע יהיו שייכות לבעל הקרקע. אחוז הקומבינציה נקבע על סמך הערכת שווי הקרקע.
- נטו. בעסקת קומבינציה נטו מחליטים בעל הקרקע והיזם על המחיר נטו שיקבל בעל הקרקע בסוף הפרויקט. בעסקה כזו בעל הקרקע מקבל לרוב תמורה נמוכה יותר מאשר בעסקת קומבינציה אחוזים, אך היזם לוקח על עצמו את כל תשלומי המס, וידוע מראש מה גובה התמורה שיקבל בעל הקרקע.
מהם היתרונות בעסקת קומבינציה?
עסקת קומבינציה מציעה יתרונות גם לבעל הקרקע וגם ליזם:
- תמורה. במקרים רבים עסקת קומבינציה תתן לבעל הקרקע תמורה גבוהה יותר מעסקת מכר רגילה. בנוסף, הוא ממשיך להיות הבעלים של חלק ממה שיבנה על המגרש, ולקבל ממנו תשואה.
- נדרש הון נמוך. העובדה שהיזם לא משלם על הקרקע מפחיתה משמעותית את ההון שנדרש ממנו כדי לבצע את הפרויקט.
- חסכון במס. בדרך כלל, בעסקת קומבינציה חבות המס עבור כל צד בחוזה פחותה מאשר בעסקת מכר רגילה. את מס הרכישה, למשל, משלם רוכש הקרקע, אבל מאחר ובעסקת קומבינציה היזם רוכש רק חלק מהקרקע – המס שעליו לשלם נמוך יותר.
מהם החסרונות בעסקת קומבינציה?
לעסקת קומבינציה יש גם חסרונות וסיכונים עבור בעל הקרקע והיזם:
- משך העסקה. עסקת קומבינציה נמשכת יותר זמן ממכירה רגילה, ולמעשה רוב ההכנסות של בעל הקרקע מהעסקה נדחות במשך שנים.
- שותף לא מוכר. בעסקת קומבינציה בעל הקרקע למעשה נכנס לשותפות ארוכת טווח עם היזם. במקרה שהיזם פושט רגל לפני שסיים את עבודתו, בעל הקרקע נשאר עם שלד לא שמיש, ולקוחות שרכשו דירות מהיזם יבואו גם אליו בטענות.
- שערוך לא נכון. אם הערכת שווי הקרקע בעת חתימת החוזה הייתה שגויה, היזם עלול להפסיד מהעסקה – מאחר שהתחייב מראש למסור אחוז מסוים של דירות או סכום מסוים לבעל הקרקע.
- היקף בנייה מופחת. סיכון נוסף של היזם הוא שמספר הדירות שעבורן יינתן בסופו של דבר היתר בנייה יהיה נמוך מזה שתכנן ולפיו העניק את דירות התמורה לבעל הקרקע.
