המהפך של נתניה: מה עומד מאחורי עליית המחירים בעיר?

נתניה היא עיר שיש בה הכל – שכונות למשפחות משכבות חברתיות מגוונות, שכונת מגדלים מפוארת, דירות יוקרה על קו החוף, מרכז עיר ותיק ושכונות שמיועדות להתחדש במסגרת תוכנית פינוי בינוי. יש בה מגוון גדול מאוד של דירות ומחירים והיא מתאימה כמעט לכל סוגי רוכשי הדירות, בין אם מדובר בסטודנטים שלומדים בעיר, רווקים שמחפשים דירות זולות, משקיעים שבדרך כלל מחפשים דירות ישנות עם פוטנציאל השבחה, משפחות שרוצות ליהנות ממערכת חינוך נהדרת, או בעלי ממון שמחפשים איכות חיים ויוקרה בקרבת הים.

התנהגות מחירי הנדל"ן בנתניה בעשור וחצי האחרונים מעידה על תנופת הפיתוח והשינוי העמוק שעבר על העיר והביקוש האדיר למגורים בה. ב-2007 היה מחיר הדירות הממוצע בעיר נמוך במעט מהממוצע הארצי, אך במהלך השנים המצב התהפך. המחירים בנתניה עברו את הממוצע הארצי, והפער רק ממשיך לגדול. זה קרה בגלל פיתוח העיר, בניית אזורי תעסוקה, תושבי החוץ שגילו אותה ונהרו אליה בהמוניהם ובגלל בניית שכונות חדשות.

שכונות חדשות ומצליחות

אחת השכונות הללו היא קרית השרון, שהחלה להיבנות ב-1999 אחרי שנים רבות של היעדר בנייה חדשה בעיר. קריית השרון נבנתה במזרח העיר במודל של שכונה עצמאית עם מרכז מסחרי ומוסדות ציבור משלה, והפכה להצלחה מסחררת. הביקושים הגואים והמשפחות הצעירות שנהרו לקריית השרון הביאו לשכפול המודל המוצלח ולבניה של שכונות דומות נוספות, כמו שכונת אגמים במערב העיר. אגמים תומחרה במחירים נמכים יותר, ואחרי עליות המחירים בקריית השרון הפכה להיות אלטרנטיבה לזוגות צעירים.

לכל הדירות למכירה בקרית השרון

שכונה מוצלחת נוספת היא עיר ימים – שכונה של מגדלי יוקרה בדרום מערב העיר, בקו ראשון לים. אפשר לראות בעיר ימים את השכונה שהשלימה את המהפך של נתניה לעיר שמסמלת איכות חיים. הדירות במגדלי עיר ימים נמכרות במיליוני שקלים, והרוכשים הם קהל מבוסס, משפחות צעירות ובני הגיל השלישי, הייטקיסטים ואנשים שהעדיפו לעזוב וילות בערים אחרון בשרון ולעבור לקו החוף של נתניה.

לכל הדירות למכירה בעיר ימים

התחדשות עירונית לצד שוק יוקרה

בשנת השיא של שוק היוקרה בנתניה, 2018, נמכרו בעיר 83 דירות יוקרה במחיר של 3-4 מיליון שקל, 16 נכסים במחיר של 4-5 מיליון שקל, 10 נוספים במחיר של 6-7 מיליון שקל, ו-7 עסקאות נסגרו במחיר של יותר מ-7 מיליון שקל. בשנת 2019 מספר העסקאות בשוק היוקרה אמנם הצטמצם, אבל דווקא בשנה הזו נרשמו שיאי מחיר, עם 4 עסקאות שנסגרו ביותר מ-13 מיליון שקל.

אחרי תקופה ארוכה שבה התכנון בנתניה עסק בעיקר בשכונות חדשות בשולי העיר, בשנים האחרונות התכנון חוזר לשים דגש על מרכז העיר והשיקום שלו באמצעות תוכניות ופרויקטים של התחדשות עירונית. תוכנית הדגל היא תוכנית מרכז העיר החדש, תוכנית בשטח 780 דונם שכוללת 6,300 דירות בבניינים של 6-30 קומות, שטחי משרדים ומסחר, מוסדות ציבוריים וגינות ציבוריות.

מה קרה למחירי הדירות בנתניה ב-5 השנים האחרונות?

דירות חדשותמחיר ממוצע 2015מחיר ממוצע 2020שינוי
3 חדרים1,773,0002,094,11318%
4 חדרים2,154,0002,341,1869%
5 חדרים2,594,0002,987,46615%
דירות יד שניהמחיר ממוצע 2015מחיר ממוצע 2020שינוי
3 חדרים1,585,0001,809,00014%
4 חדרים1,927,0002,129,00010%
5 חדרים2,360,0002,602,00010%
המחיר בשקלים

מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים מיד שנייה לפי שכונה

 
שכונהמחיר ממוצע 2015מחיר ממוצע 2020שינוי
קרית השרון 1,582,000 1,787,000 13%
מרכז העיר דרום1,363,0001,534,00012.6%
מרכז העיר צפון 1,344,000 1,501,000 11.7%
עיר ימים 2,367,000 2,758,000 16.5%
רמת פולג 1,733,000 1,901,000 9.7%
גבעת האירוסים 1,431,000 1,625,000 13.6%
המחיר בשקלים

לגור בסרט: איפה מתרחשים הסרטים הישראלים הכי אהובים

לכבוד יום הקולנוע חזרנו לערים ולשכונות שהן חלק בלתי נפרד מהתרבות הישראלית. למקומות שבהן נכתבו המשפטים: "פארוק, סגור ת'תריס" או "את מזכירה לי את הכנרת: יפה, רגועה, אבל מתחת זרמים סוערים".

אלכס חולה אהבה – תל אביב

הסרט מתרחש בלב תל אביב של שנות החמישים – שנות הצנע הקשות. גם אז, כמו היום, היה קשה לסגור את החודש והיה מחסור בדירות וחמאה. קולנוע עדן, הראינוע הראשון בתל אביב, שהיה מרכז תרבותי שוקק, וזירת הצילום למספר סצינות בסרט, עומד היום נטוש ועתידו תלוי ביוזמה להפוך אותו למלון בוטיק. דירת 4 חדרים יד שנייה בלב תל אביב, עולה בממוצע 4.5 מיליון שקל, בעוד שעבור דירה חדשה תפרדו  בממוצע מ-7.2 מיליון שקל. על זה פארוק היה אומר: "הצילו! גברת קופרובסקי, שד בא לקחת אותי"! 

לחצו לדירות למכירה בשכונת לב תל אביב

אבא גנוב – טבריה

כנראה שאף סרט ישראלי לא עשה לטבריה ולכנרת יחסי ציבור טובים יותר (וגם לטרמינל 1 בשדה התעופה בן גוריון). הדרמה על מאבק בין שני הורים על חזקת הבן שלהם מתרחשת בשכונת קרית שאול בטבריה, הסמוכה לכנרת. בשנים האחרונות יש כמה תהליכים של התחדשות עירונית בשכונה אבל המחירים בה מאוד נמוכים ביחס לשאר בארץ: דירת 4 חדרים מקבלן עולה בממוצע 927 אלף שקל ודירה מיד שנייה עולה 803 שקל בממוצע – עליה של 130% בתוך עשור. על זה עו"ד נתי קלוגר היה אומר: "אני לא מאמין! אני לא מאמין!"

לחצו לדירות למכירה בשכונת קרית שמואל

🏡

חפשו בית לפי מה שחשוב לכם: רחוב שקט, מחיר משתלם, קרבה לרכבת ועוד

כנפיים שבורות – חיפה

הסרט מספר על משפחה בהתפרקות לאחר מות האב, אמא שעובדת שעות נוספות ולא מסוגלת להחזיק את השברים וארבעה ילדים שכל אחד מתמודד עם האבל בדרכו, או שלא. כנפיים שבורות צולם בשכונת הדר עליון בחיפה, שכונה המכונה "שכונת אלף המדרגות" שמחברות בין מרכז הכרמל לעיר התחתית. דירת 4 חדרים ממוצעת ביד שנייה בשכונה עולה 1.1 מיליון שקל ודירת 3 חדרים 797 אלף שקל.

לחצו לדירות למכירה בשכונת הדר עליון

עג'מי – תל אביב

הסרט מורכב מחמישה סיפורים שהמכנה המשותף להם הוא המקום שבו הם מתרחשים – שכונת עג'מי ביפו. השחקנים בסרט היו חסרי ניסיון וחלקם היו תושבי השכונה, כשהעלילה מבוססת על אירועים שהתרחשו במציאות. עג'מי, הסמוכה לחוף, היתה מרכז פשע ועוני והפכה לשכונה של מגורי יוקרה על הים. דירת 4 חדרים מיד שנייה עולה בממוצע 3.093 מיליון שקל ודירה חדשה עולה כ-4.26 מיליון שקל.

לחצו לדירות למכירה בשכונת עג'מי

מישהו לרוץ איתו – ירושלים

הסרט "מישהו לרוץ איתו" הוא עיבוד קולנועי לספרו של דוד גרוסמן. מסע התבגרות של שני בני נוער שמגלים את את עצמם ומוצאים אהבת אמת. הסיפור מתרחש ברחובות מרכז העיר ירושלים, שכונה מגוונת של מבוגרים וצעירים, חוויות לתיירים ומקומיים, שילוב של מבנים היסטוריים ומקומות בילוי סביב שוק מחנה יהודה. באזורים האלה מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים מקבלן עומד על 4.3 מיליון שקל ודירת 4 חדרים מיד שנייה עולה בממוצע 3.3 מיליון שקל.

לחצו לדירות למכירה בשכונת מרכז העיר ירושלים

חולה אהבה בשיכון ג' – קריית ים/נחלת יהודה ב' ראשון לציון

למרות שעלילת הסרט מתרחשת בקריית ים, הוא צולם בנחלת יהודה ב' בראשון לציון – למרבה הצער, אסטיקת השיכונים הארצישראלית, שעל הרקע שלה מתרוצץ מפעיל תחנת הכבלים הפיראטית ויקטור, היא עניין נפוץ למדי במדינה. בנחלת יהודה, שהתפתחה מאוד בעשור האחרון, כיום מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים מקבלן עומד על 2.347 מיליון שקל ודירת 4 חדרים מיד שנייה עולה בממוצע 2.4 מיליון שקל. בקריית ים דירת 4 חדרים חדשה תעלה 1.02 מיליון שקל בממוצע, ואילו דירה דומה מיד שנייה תעלה 1.01 מיליון שקל.

לחצו לדירות למכירה בנחלת יהודה

לחצו לדירות למכירה בקריית ים

אוהד דנוס: "תכנית מחיר למשתכן נכשלה בראיה כוללת בכל אחת מהמטרות שלה"

אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין התארח באולפן מדלן בפרויקט הבחירות 2019, והציג את משנתו בנושאי דיור, התחדשות עירונית ותכנית מחיר למשתכן.

דנוס אמר בראיון לרז סמולסקי אהרונוביץ' שתוכנית מחיר למשתכן נכשלה בראיה כוללת – עד היום רק אלפים בודדים נהנו ממנה, והממשלה הייתה צריכה למכור חלק מהדירות למשקיעי דיור וליזמי נדל"ן.

הראיון המלא:

דן גינגיס, אפריקה-ישראל: "ברור שבמדינת ישראל חסרות דירות אבל אין פתרון קסם"

דן גינגיס, סמנכ"ל השיווק של אפריקה ישראל, התארח באולפן מדלן בפרויקט הבחירות 2019, והציג את משנתו בנושאי דיור, התחדשות עירונית ותכנית מחיר למשתכן.

לדברי גינגיס, הפעולה הראשונה שעל הממשלה החדשה לעשות היא לפעול להגדלת ההיצע בשוק במגזרים שונים. "תוכנית מחיר למשתכן הגדילה את ההיצע, אבל צריך להיות פעילים בכל המגזרים האפשריים של הדיור במדינת ישראל", אמר.

לצפיה בראיון המלא של דן גינגיס בפרויקט הבחירות 2019 של מדלן לחץ כאן או צפה:

מי מלכת התמ"א 38 של ישראל? (רמז: זו לא העיר שחשבתם עליה)

תושבי רעננה, אם אתם מרגישים שאתם חיים ליד אתר בנייה – זה כנראה שבגלל שזה נכון. מדלן בדקה ומצאה שכל בניין שלישי בשכונת קרית ויצמן בעיר עבר או נמצא בתהליך של התחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38. 33 פרויקטים הוסיפו לשכונה כמעט 530 דירות חדשות – וזו השכונה שיש בה הכי הרבה פרויקטים ביחס למספר המבנים בה.

שתי השכונות עם מספר הפרויקטים הרב ביותר (ולא ביחס למספר הבניינים הקיימים) הן מרכז העיר הרצליה ושכונת נגבה ברמת גן – בכל אחת מהן עברו 78 בניינים התחדשות ונוספו כ-700 דירות חדשות. רמת גן, אגב, ידועה כמלכת התמ"א ובצדק – כ-6,500 דירות נוספו לעיר במסגרת התוכנית, יותר אפילו מתל אביב, בה נבנו כ-3,300 דירות.

ירושלים, לעומת זאת, כמעט לא מתחדשת – כ-150 פרויקטים בלבד יצאו לדרך בעיר במסגרת תמ"א 38, והם הוסיפו לה פחות מ-1,300 דירות. ברעננה, שהיא קטנה בהרבה, נבנו כ-140 פרויקטים שהוסיפו לעיר 1,300 דירות. גם הרצליה עוקפת את ירושלים די בקלילות, עם 160 פרויקטים ויותר מ-1,300 דירות חדשות.

עיר/שכונהאחוז הדירות הישנות בשכונה שעברו/עוברות תהליך של תמ"א 38
רעננה/קרית ויצמן29%
הרצליה/גן רש"ל27%
אשדוד/רובע ו24%
רמת גן/החרוזים15%
פתח תקווה/בר יהודה15%
רעננה/קרית דוד רמז14%
כפר סבא/מרכז העיר צפון14%
הרצליה/הירוקה המזרחית12%
אשדוד/רובע ב12%
ירושלים/בקעה12%
ראשון לציון/רמז11%
רמת גן/מתחם נגבה11%
רמת גן/שיכון מזרחי10%
קרית אונו/קיראון11%
רעננה/מרכז דרום10%
אשדוד/רובע ד10%
אשדוד/רובע ח9%

העברנו לעיתון כלכליסט את הנתונים והם הרימו כתבה שחוגגת את התמ"א

בנוסף – ראש עיריית רעננה לשעבר איתן גינזבורג התארח באולפן פרויקט הבחירות של מדלן ודיבר, בין היתר, על התחדשות עירונית.